Головна » Публікації » Ефективний власник житла

Ефективний власник житла

Однією з найактуальніших проблем останнього десятиріччя є реформа житлово-комунальної галузі в України. Однак, фактичних здобутків на сьогоднішній день не так багато. Наріжним каменем реформи в демократичних країнах є розвинутий інститут власності. Тільки поява відповідального власника, замовника, інвестора і контролера (тобто, кондомініуму) забезпечує якісну конкуренцію між надавачами послуг на ринку, справедливого і економічно обґрунтованого тарифоутворення, стандартизації та обліку житлово-комунальних послуг.

Попри декларації і політичні заяви, обіцяного прориву у створенні ОСББ не сталося. Лише близько 8% багатоповерхових будинків отримали свого реального власника. Масова підтримка кондомініум-руху в Україні відбудеться за наступних умов:

формалізації права власності на будинки як цілісні майнові комплекси з прибудинковою територією;
формалізації права власності власника житлового чи нежитлового приміщення на ідеальну частку власності в майновому комплексі;
спрощення процедури утворення та реєстрації ОСББ;
встановлення прямої залежності членства в ОСББ від власності на житло/нежитлове приміщення;
обов’язковості створення ОСББ у нових та реконструйованих будинках;
автоматичності передачі земельної ділянки, на якій розташованих будинок і прибудинкової території при створенні ОСББ у власність співвласників будинку;
обов’язковості передачі всієї технічної документації на будинок, акту обстеження житлового будинку, перелік першочергових ремонтних робіт, що рекомендуються, перелік першочергових заходів з енергозбереження ОСББ при створенні ОСББ.
забезпечення можливості для ОСББ самостійно визначати спосіб управління майновим комплексом;
звільнення від оподаткування податком на прибуток та ПДВ коштів ОСББ;
створення фінансових пільг для ОСББ через запровадження дешевих кредитів та спеціальних грантових програм;
надання організаційно-технічної та методичної допомоги в діяльності ОСББ;
впровадження комплексної просвітницької кампанії серед населення щодо управління власністю.

Однією з основних перешкод ефективного реформування галузі є відсутність розуміння щодо інституту власника та політичні маніпуляції навколо житлово-комунальної сфери. Причиною першої стала безкоштовна приватизація, яка породила споживацьке ставлення до власності, безвідповідальне ставлення до неї і як результат – відмову (а в деяких випадках неспроможність) нести тягар від утримання власності. Якщо у більшості країн пострадянського простору ця проблема була вирішена кілька десятиліть тому, то в Україні вона укорінилася. Свідченням небажання влади створити належні умови для захисту приватної власності в державі є відсутність відкритого єдиного земельного кадастру, з якого кожен бажаючий міг би отримати доступну і зрозумілу інформацію про всіх власників і їхню власність, та податку на нерухомість, завдяки якому місцеві бюджети могли б поповнити в кілька разів та фінансування житлово-комунальної галузі здійснювалися б не за залишковим принципом. Але оскільки надто багато часу втрачено, то вирішення двох системних перешкод на шляху до реформи не буде легким і потребуватиме великої кількості тактичних кроків.

Зупинимося більш детально на аналізі чинної державної політики стосовно формування ефективного власника житла. З 2006 року не було прийнято жодного закону чи постанови Кабінету Міністрів України щодо цього питання.

Загальний аналіз передвиборчих програм парламентських політичних партій засвідчує відсутність уваги питанню формування ефективного власника житла. Лише Блок Литвина обіцяв (і виконав!) прийняти зміни до законодавства, що дозволяють приватизацію власного житла мешканцями гуртожитків, які постійно там проживають не менше 5 років і разом із НУНС забезпечити справедливі тарифи. БЮТ обмежився обіцянками стимулювати будівництво нового житла, створити фінансові преференції для забудовників та спільно з Блоком Литвина знизити вартість кредитів для придбання житла (в результаті відбулося все з точністю до навпаки). Партія регіонів обіцяла запровадити земельні аукціони, кошти з яких спрямовувати в місцеві бюджети для нового будівництва муніципального житла зокрема. Тому не дивно, що активність Верховної Ради щодо формування ефективного власника житла важко назвати плідною.

У Парламенті знаходиться на розгляді чотири законопроекти, прийняття яких з певним доопрацюванням може стати поштовхом до реформи. Найважливішим серед них є спільний законопроект народних депутатів – Кучеренко О.Ю., Ляпіної К.М., Бондаренка В.Д. та Баранова В.О. “Про внесення змін до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Він передбачає врегулювання питань управління спільною власністю та стимулювання створення об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, а також запровадження сучасної системи управління житловим фондом України з активним залученням до цих процесів населення, що відповідає світовій практиці у цій сфері.

Законопроектом «Про внесення змін до Закону України “Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004 – 2010 роки” (автори – В. Рибак і О. Попов) передбачено надання державної підтримки на реалізацію інвестиційних проектів технічного переоснащення та капітального ремонту житлових будинків, в яких створюються нові або функціонують об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Законопроект “Про внесення змін до Земельного кодексу України” (щодо земельних ділянок об’єднань співвласників багатоквартирного будинку) народного депутата України Терещука С.М. встановлює правові наслідки передачі земельної ділянки у власність об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку у випадку ліквідації такого об’єднання.
На особливу увагу заслуговує проект нового Житлового кодексу (автори Рибак і О. Попов), значна частина якого присвячена інституту власника (ОСББ та житловим кооперативам). Однак, деякі положення Житлового кодексу не враховують і навіть суперечать позитивним новаціям законопроекту “Про внесення змін до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Програма діючого Уряду «Назустріч людям» містить кілька важливих, але неконкретних пунктів щодо формування ефективного власника житла. Зокрема, це зобов’язання: ліквідувати монополію комунальних житлово-експлуатаційних організацій та сприяти залученню приватного бізнесу для надання послуг з обслуговування житла; стимулювати утворення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та забезпечити їх ефективну діяльність; створити систему контролю за якістю надання послуг споживачам; вжити заходів до посилення державного та громадського контролю за якістю послуг житлово-комунального господарства. Однак, жодних нормативно-правових актів, які прямо стосувалися питання ефективного власника житла Уряд не розглядав. Щоправда, створено Державну житлово-комунальну інспекцію, яка опосередковано може сприяти діяльності ОСББ.

Найбільш комплексно до проблеми формування ефективного власника житла в Україні підійшло профільне Міністерство з питань житлово-комунального господарства, в рамках Плану роботи якого на 2008-й рік пріоритетним напрямком визначено “Формування та стимулювання ефективного власника житла – досягнення прориву у створенні об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (передача у власність ОСББ прибудинкових територій, державна підтримка енергозбереження у будинках, спрощення процедури створення та діяльності об’єднань, методологічна та організаційна підтримка створення ОСББ).

Щоправда, на даний момент можна говорити лише про наміри і проекти. Так, Міністерством розроблено Пакет проектів нормативно-правових актів з питань реформування і розвитку житлово-комунального господарства, в контексті якого значну увагу присвячено інституту ефективного власника житла. Прийняття такого пакету (після громадського обговорення і відповідної просвітницької кампанії) свідчило б про реальну політичну волю до житлово-комунальної реформи і, безперечно, сприяло б забезпеченню конкурентоздатності галузі. На особливу увагу заслуговують проекти актів, які прямо стосуються формування ефективного власника житла. Це – Проект Закону України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства» на 2008-2012 роки (нова редакція), Проект Закону України «Про основні засади державної житлової політики», Проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про ОСББ» (нова редакція), Проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (нова редакція), Проект Постанови КМУ «Про внесення змін та доповнень до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс», Проект Постанови КМУ «Про затвердження Правил надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків» та ін.

Велика роль у формуванні ефективного власника житла належить місцевому самоврядуванню. У тих містах, де є всебічне сприяння і здійснюється системна робота органів місцевого самоврядування щодо стимулювання розвитку ОСББ та ЖСК, можна говорити про «пілотні історії успіху». Завдяки виділенню коштів на капітальні ремонти будинків, запровадженню навчальних програм для керівників ОСББ, надання юридичних консультацій, діяльності спеціалізованих управлінь тощо кондомініуми успішно виконують свою місію – забезпечують якісне утримання свого будинку. На жаль, переважно це стосується малих міст. Хоча політичної волі та зусиль лише місцевого самоврядування не достатньо, і без змін на державному рівні новостворені ОСББ ризикують опинитися в «тупикових» ситуаціях.
Підсумовуючи аналіз державної політики в напрямку формування ефективного власника житла (чи радше проектів державної політики), можна говорити про великий обсяг проведеної підготовчої роботи, яка може слугувати якісно новою базою для справжньої реформи. Однак, говорячи про перспективи впровадження її на практиці, повертаємося до основних причин, які можуть «загальмувати» всі ініціативи – викривлене розуміння власності та серед громадян та політичні маніпуляції житлово-комунальними питаннями замість реальних кроків. Тому тільки консолідовані дії органів державної влади, місцевого самоврядування та лідерів громадської думки можуть подолати ці перепони і створити умови, за яких поява ефективного власника житла стане вигідною і для людини, і для держави.