Головна » Новини та публікації » Ухвалення рішення власників або органу місцевого самоврядування про залучення управителя

Ухвалення рішення власників або органу місцевого самоврядування про залучення управителя

За загальним правилом, право визначати управителя мають співвласники багатоквартирного будинку41. Однак цим правом наділено також балансоутримувача42, а за певних обставин — і органи місцевого самоврядування.

Як вже згадано раніше, співвласники можуть обрати управителя безпосередньо, керуючись загальними нормами цивільного законодавства, або через ОСББ, тобто організацію, яку вони створили самі на підставі закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Правовий статус балансоутримувача як особи, що «утримує на балансі» відповідне майно, визначають статті 1 та 24 закону «Про житлово-комунальні послуги» та деякі інші нормативно-правові акти. Балансоутримувач не обов'язково є власником чи співвласником такого майна (завважимо, що в багатоквартирному будинку, в якому приватизовано хоч би одну квартиру, власник і балансоутримувач не можуть бути однією особою). Якщо балансоутримувач не є власником чи співвласником майна, то перш ніж він визначатиме управителя, співвласники мають делегувати балансоутримувачеві відповідні повноваження. Таким «балансоутримувачем», якому власники надали достатні повноваження для укладення договору з управителем, може виступати лише ОСББ. Як показали і українська практика, і досвід сусідніх країн, інститут балансоутримувача, якщо йдеться про багатоквартирні будинки, позбавлений економічного та юридичного сенсу. Залишається сподіватись, що після ухвалення нового Житлового кодексу України цей інститут остаточно відійде в минуле. визначає низку норм, то для першого — співвласників багатоквартирного будинку, де ОСББ не створено — не встановлює жодних спеціальних правил щодо процедури ухвалення та оформлення відповідного рішення (зокрема, не передбачає проведення зборів співвласників, порядку оформлення їхніх рішень, не надає юридичної сили таким рішенням) 43.

За таких обставин належить спиратися на загальні норми цивільного законодавства. Зокрема, за статтею 382 Цивільного кодексу України, «власникам квартири у дво або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності 44 приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників не житлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».

А відповідно до статті 369 Цивільного кодексу України, «розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників». Отже, якщо йдеться про багатоквартирний будинок, де не створено ОСББ, то потрібно, щоб відповідний договір з управителем підписали або всі співвласники, або один з них, якого решта на це уповноважили, оформивши відповідні довіреності. Звісно, зібрати під договором з управителем підписи усіх без винятку власників квартир чи одержати від них довіреності на одного зі співвласників для укладення такого договору на практиці можливо лише в будинку з невеликою кількістю квартир.

Як випливає зі змісту статті 12 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, визначаючи управителя, має провести загальні збори ОСББ. Рішення про залучення управителя потрібно ухвалити кваліфікованою більшістю голосів, тобто 3/4 голосів присутніх на зборах членів ОСББ45. Тому перш ніж проводити такі збори, належить забезпечити ознайомлення членів ОСББ з потенційним управителем: організувати попередні (неофіційні) зустрічі представників майбутнього управителя не лише з членами правління ОСББ, а й з іншими найактивнішими членами об'єднання, а якщо є така можливість, — то й з усіма мешканцями будинку. На цьому підготовчому етапі важливе значення має особисте спілкування керівницт

Лише після того як проведено належну підготовчу роботу, можна організовувати загальні збори членів об'єднання. Правління ОСББ має скликати загальні збори членів об'єднання, визначивши дату, час і місце проведення зборів, а також їх порядок денний (звісно, з пунктом про визначення управителя). Рішення про скликання загальних зборів відображають у відповідному протоколі засідання правління, вказуючи там порядок денний, дату, час і місце проведення зборів (див. Додаток 1). Таке рішення ухвалюють двома третинами голосів від загальної чисельності членів правління46.

Повідомлення про проведення загальних зборів правління вручає кожному членові ОСББ особисто під розписку або надсилає поштою (рекомендованим листом). У такому повідомленні потрібно вказати порядок денний, дату, час і місце проведення зборів. Усі повідомлення, згідно з пунктом 5.2 Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, належить розіслати (вручити) не пізніше ніж за 14 днів перед датою проведення загальних зборів.

Відповідно до статті 10 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», загальні збори є правочинними, якщо на них присутні більше ніж 50% членів ОСББ. Якщо кворуму немає, то для проведення загальних зборів правління за вже описаним порядком визначає нову дату та час їх проведення і повідомляє про це членам ОСББ. Нові збори можна призначити не раніше як за 14 днів і не пізніше ніж за 30 днів після дати зборів, що не відбулися. Повторні збори є чинними, якщо на них присутні не менше як 30% членів об'єднання47. Рішення про залучення управителя ухвалюють 3/4 голосів присутніх на зборах членів об'єднання.

Ухвалені на загальних зборах членів ОСББ рішення належить відобразити у протоколі загальних зборів (див. Додаток 2), який підписують голова правління та секретар загальних зборів. Такий документ підлягає постійному зберіганню. Зміст ухвалених на зборах рішень потрібно оприлюднити. За рішенням зборів ухвалені на них рішення можуть бути надані членам об'єднання під розписку або надіслані поштою (рекомендованим листом).

Важливим аспектом в організації загальних зборів членів ОСББ є фіксація результатів голосування. Загалом, на практиці випробувано три основні можливі способи:

підрахунок голосів ведуть голова правління (голова зборів) та (або) секретар зборів, вони також відображають результати голосування в протоколі (ті ж таки особи підписують протокол);
підрахунок голосів веде спеціально обрана на початку роботи зборів лічильна комісія, а результати голосування, які вона повідомляє, відображає в протоколі секретар зборів (у такому разі було б доцільно, щоб протокол підписали також голова зборів і члени лічильної комісії);
голова правління, секретар зборів та лічильна комісія ведуть усний
підрахунок голосів і відображають його в протоколі, а учасники зборів
підписують так звані листки голосування (див. Додаток 3).

Третій спосіб варто розглянути детальніше. Листки голосування не замінюють протоколу загальних зборів, а доповнюють його, правлячи (у разі виникнення спорів) за доказ особистої присутності на зборах та голосування конкретного члена ОСББ. В горішній частині листка голосування вміщено питання, що його розглядають збори, та резолюцію щодо нього, винесену на голосування. Під ними наведено список членів ОСББ з місцем для позначки «за», «проти» чи «утримався» та особистого підпису. Такі листки потрібно виготовити окремо щодо кожного питання. Втім, оскільки завдання листків голосування — забезпечити доказову базу, можна їх готувати лише щодо найважливіших питань.

Практика інших країн свідчить, що основою дальшої роботи управителя є його договір з об'єднанням співвласників. Однак стаття 13 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює, що управитель мусить укласти договори з кожним власником житлових і не житлових приміщень у будинку, беручи за зразок типовий договір (див. Додаток 4), затверджений наказом Держжитлокомунгоспу № 141 від 27 серпня 2003 року. Водночас законодавство не висуває вимоги укладати відповідний договір між управителем та ОСББ як юридичною особою. Тим часом оформити такий документ аж ніяк не завадить (див. Додаток 5), тому що крім питань, які регулюють відносини управителя і кожного співвласника, у роботі управителя виникає низка питань, що стосуються до будинку загалом і не можуть бути врегульовані в договорах, укладених з кожним співвласником окремо. Йдеться, наприклад, про частку проведених поліпшень у спільному майні чи порядок проведення капітального ремонту будинку.

Треба зазначити, що в цьому розділі викладено загальну схему підготовки та проведення загальних зборів членів ОСББ. На практиці може виникнути потреба трохи змінити ту схему, тому завжди належить уважно ознайомитися зі змістом статуту конкретного ОСББ та рішень, ухвалених на його загальних зборах. Скажімо, законодавство передбачає, що рішення членів ОСББ може бути ухвалене і через їх письмове опитування. У такому разі порядок проведення письмового опитування, оскільки законодавство його не встановлює, потрібно визначити у статуті ОСББ або затвердити окремим рішенням загальних зборів.

Якщо співвласники багатоквартирного будинку не створили ОСББ і самі не визначили управителя, то відповідно до статті 7 закону «Про житлово-комунальні послуги» та наказу Держжитлокомунгоспу № 60 від 25 квітня 2005 року, управитель може бути визначений за рішенням органу місцевого самоврядування48. Щоправда, коли в ролі ініціатора залучення управителя виступає об'єднання співвласників багатоквартирного будинку,

Завважимо, що формально, з юридичного погляду, вказані нормативно-правові акти дають органу місцевого самоврядування право визначати «виконавця послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків» у будь-кому будинку, де немає управителя, тобто й у тому, де створено ОСББ. Річ у тім, що об'єднання співвласників, навіть здійснюючи управління будинком, формально не є «виконавцем послуг з управління». Однак вважаємо, що в разі незгоди ОСББ з таким визначенням управителя воно має великі шанси виграти справу в суді. Саме тому в пропонованому у цьому посібнику «примірному» договорі між управителем та органом місцевого самоврядування передбачено додаткову підставу припинення дії договору — створення в будинку об'єднання співвласників. в законі фігурує термін «управитель», а коли — орган місцевого самоврядування, в законі йдеться про «виконавця послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків» (див. розділ 1.2).

Загалом, для визначення виконавця послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків уповноваженому орган місцевого самоврядування досить ухвалити відповідне рішення й укласти договір з таким виконавцем (див. Додаток 6). Однак якщо орган місцевого самоврядування певні житлово-комунальні послуги вніс до переліку послуг, право на надання яких можна вибороти лише на конкурсних засадах, то виконавців таких послуг потрібно визначити за конкурсом відповідно до статей 27 і 28 закону «Про житлово-комунальні послуги» та «Порядку проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг» (затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 631 від 21 липня 2005 року). За підсумками проведеного конкурсу орган місцевого самоврядування укладає з переможцем договір. Треба наголосити, що такий договір належить укласти окремо щодо кожного будинку, хоч на практиці часто укладають один договір щодо групи будинків (мікрорайону, вулиці).

Варто звернути увагу на те, що запропонований у посібнику (див. Додаток 6) «примірний» договір між управителем та органом місцевого самоврядування і договір, що його рекомендовано укладати між управителем і ОСББ, хоч і мають багато спільних рис, усе ж містять низку відмінностей. Головна відмінність — відображення в договорі з органом місцевого самоврядування питань, які стосуються до квартир (приміщень), що належать до комунальної власності. У такий спосіб орган місцевого самоврядування в одному договорі реалізує і свої повноваження як орган, що визначив управителя, і свої повноваження як власник частини квартир. Договір з об'єднанням співвласників таких пунтків не містить, оскільки ОСББ не є власником квартир, і в договорі з управителем реалізує лише повноваження організації, що визначила управителя.

Відповідно до пункту 2.3 «Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді», виконавець житлово-комунальних послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків, визначений за рішенням органу місцевого самоврядування, протягом 30 календарних днів після укладення з ним зазначеного договору має укласти зі споживачами, які є власниками квартир, орендарями чи квартиронаймачами в багатоквартирному будинку, договори про надання таких житлово-комунальних послуг: виконавцем» усіх зазначених послуг, тобто безпосередньо відповідати перед споживачами за якість надаваних послуг. Втім, на практиці послуги з централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення найчастіше й далі надають ті самі підприємства, що й раніше, а «управитель» хіба що організовує укладання договорів і контролює якість цих послуг.

За таких обставин, укладаючи договори зі споживачами, рекомендуємо брати за основу вже згаданий типовий договір (затверджений наказом Держжитлокомунгоспу № 141 від 27 серпня 2003 року), відкоригувавши його відповідно до формулювань договору, укладеного з органом місцевого самоврядування.

Насамкінець, завважимо, що в разі відмови когось зі споживачів від укладення договору з управителем є можливість спонукати його до підписання договору через суд (українські суди вже виносили рішення про «спонукання до укладення договору», якими вони зобов'язували певну сторону укласти договір). Водночас не треба забувати, що зі споживача, який не уклав договору і не сплатив за відповідні послуги, але користується ними, завжди можна стягнути належні суми як майно, збережене без достатньої правової підстави. Таку норму містять статті 1212–1215 Цивільного кодексу України.